росток росток

Распределительный складской центр «Бусиново»

 

ДЕВЕЛОПМЕНТ РАСПРЕДЦЕНТРОВ

          
Продукт проекта - распределительный складской центр (РЦ), приспособленный под оказание комплексных логистических услуг, включающих хранение, сортировку и комплектацию, погрузку и разгрузку, транспортировку продукции преимущественно продуктовой направленности, расположенный в удобном для развоза по магазинам г. Москвы месте. 

 
Отличительной чертой осуществления распределения является  привязка к месту в смысле его удобства для развоза,  кроме того, специализированные  параметры помещений и земельного участка, удобные не только для  хранения, но и для комплектации и интенсивных погрузо-разгрузочных работ, а также  то, что в большом мегаполисе, как правило, его удобнее осуществлять  из  нескольких  точек.

  
Основные потребители продукта -  крупные торговые сети, интернет-магазины доставки, производители  продукции коротких сроков хранения с немедленной доставкой в магазины. У компаний-потребителей на практике развоз осуществляется как с севера, так и с юга города. Понимая критерии их выбора и предпочтения, в целом видим наличие их дополнительных потребностей в  качественных распредцентрах. Потребности  подтверждены предварительными протоколами, заявками и договорами. При этом потребности имеют место  и растут как при росте традиционной торговли, так и при росте интернет-торговли. 

 
Исходя из динамики роста потребителей  таких объектов, а также   из  их критериев  выбора и предпочтений, в целом очевидны  дополнительные потребности в  качественных распредцентрах против существующего положения. В связи с этим несомненно наличие  потенциала расширения   такого бизнеса.

 
Предмет проекта  «Распределительный  центр «Бусиново» – создание специализированного  складского  имущественного комплекса  как  доходного актива с высокой капитализацией (РЦ), формируемого как сдаваемый в аренду имущественный базис для оказания соответствующих логистических услуг,  под спрос основных потребителей. 

 
Девелопмент распределительных центров направлен на подготовку специализированных складских комплексов в целях получения арендных доходов  либо с целью продажи актива потребителю либо фондам.  

              

АННОТАЦИЯ ПРОЕКТА РАСПРЕДЕЛИТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА «БУСИНОВО»

ОБЪЕКТ:

 
Основной объект  бизнеса – имущественный складской комплекс АО «Бусиновский МПК», расположенный  по адресу ул. Бусиновская горка д.2 на севере г. Москвы между Ленинградским и Дмитровским шоссе в 300м от МКАД. Транспортные развязки – 2 выезда на МКАД, 3 въезда в город, метро «Ховрино» в 1км.  Основная черта расположения – «удобно развозить в магазины г. Москвы».              

 
Профиль деятельности АО «Бусиновский МПК»  до   2017г.  это арендный бизнес с фрагментарным оказанием логистических услуг.  С 2018г. только арендный бизнес  преимущественно  со сдачей крупными блоками помещений. Функционал использования  складского комплекса потребителями-арендаторами  -   в качестве мультитемпературного распределительного центра преимущественно продуктовой направленности. Высокая востребованность в таких функциях на севере г. Москвы.            

 

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА:

Площадь земельного участка 6,2 га. Складской комплекс состоит из капитальных железобетонных строений 1991г. постройки.   Площадь существующих  строений  - 59,4 тыс.кв.м.   Из них главный производственный корпус ГПК  49,6 тыс.кв.м.,  административно-бытовой корпус АБК 7,0 тыс.кв.м., прочие строения под снос  2,8 тыс.кв.м., 40 оборудованных доков.   Оценочная стоимость земельно-имущественного актива  4- 4,5  млрд.руб.         

 
В настоящее время выполняется  реконструкция комплекса, путем пристройки и надстройки, с увеличением площадей до 111,3  тыс. кв.м., в том числе ГПК с надстраиваемым третьим этажом и  ремонтируемым цокольным этажом 62,4 тыс.кв.м.,  пристройка  ГПК 41,3 тыс.кв.м.,  АБК 7,6 тыс.кв.м., 84 оборудованных дока.   Оценочная стоимость  после реконструкции составит порядка    6 млрд.руб. Реконструкция профинансирована Сбербанком Москвы, лимит проектного финансирования 0,999 млрд. руб. Действующие лимиты по электроэнергии (8,4мвт), газу  (6 млн.куб.  нм в год), промышленные водоснабжение, отопление и канализация.

 

ЭКНОМИКА:
 

Из 59,4 тыс.кв.м общей площади  арендопригодная 51,9 тыс. кв.м. , в том числе сдано 41,1 тыс. кв.м., не сдано и готово к сдаче 2,2 тыс. кв.м,  можно сдать проведя ремонтные работы 8,6 тыс. кв.м. После реконструкции арендопригодная площадь  96  тыс. кв.м из 110 тыс. кв.м общей площади.
 
Ставки аренды (тыс. руб. за кв. м  в год): 8,0 – 8,5  для холодильных и производственных площадей 1 и 2 этажей, 7.5 для сухих теплых площадей  (непродукты), 6,0 для третьего этажа, 5,5 – для цоколя,  11,5  для низкотемпературного склада  класса А -26гр. С,  9,0-14,0 офисы.  
 
Выручка   за последние три года: 2015г.- 367 млн.руб., 2016г.- 419 млн.руб,  2017г. - 499 млн. руб.          Сдано  41,1 тыс. кв.м.  Эксплуатационные затраты  -   соответственно -175, -186, -228млн. руб. в год.  Эксплуатационные затраты после реконструкции с учетом прекращения логистических услуг  -  185 млн. руб. в год.  Расчетная выручка после реконструкции  - 936 млн. руб. (499 ГПК с надстраиваемым третьим этажом и  ремонтируемым цокольным этажом, 340 пристройка, 98 компенсация комм. платежей). 
 
 
 
 
 

 
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ


Север (САО) г.Москвы, рядом со МКАД 
 
 
 
  • Выезд на МКАД  через 2 независимые развязки
  • Выезд в   город через 3 магистрали (Ленинградское, Дмитровское, Коровинское шоссе)
  • Выезд 200 м на Северо-восточную хорду (бывшую Северную рокаду), которая пройдет от платной трассы «Санкт-Петербург – Москва» до платной трассы «Москва – Ногинск». Лучший возможный коридор для прохождения бессветофорной магистрали. 
  • Близость метро - до станции метро Ховрино 10 мин пешком.
  • Удобная логистика,  как для междугородних перевозок большегрузными автомобилями, так и для малотоннажных перевозок по городу Москве и Московской области. 

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

 

 
 

ИНЖЕНЕРНЫЕ КОММУНИКАЦИИ 

 

  • электроснабжение  II категории, установленная мощность  8 460 кВА,  дублированный ввод   
  • газоснабжение 6,5 млн. куб.м в год 
  • промышленное водоснабжение от городской сети 450 куб.м в сутки
  • отопление от городской сети 6,011 Гкал/час
  • промышленная канализация
  • ливневая канализация 

 

 

 

 

РАЗВИТИЕ

 
Проект развития предполагает реконструкцию главного корпуса путем пристройки и надстройки, с увеличением площади с  имеющихся 59,4 до 110 тыс. кв.м (пристройка 54 и снос 3,3 тыс.кв.м), в два этапа. 
Получен ГПЗУ,  устанавливающий и предусматривающий  размещение 93  тыс. кв. м  строений в габаритах наружных стен и подземными площадями.
Получено свидетельство об утверждении АГР, получено разрешение на строительство. 
 
До реализации проекта :
Площадь строений  –  59.4 тыс. кв.м 
 
 
 
После реализации проекта: 
Площадь строений  – 110 тыс. кв.м
 
 
 
До реализации проекта : 
 
 
 

После реализации проекта:
 
 
 
 

 

План 1 этажа 

 

План 2 этажа 

 

План 3 этажа  

 

 
 
 
 

© 2018 Инвестиционная группа компаний Росток